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Proyecto devuélveme mi casa contempla importantes cambios

ASESOR LEGAL DE ACOP EXPLICA LAS PRINCIPALES MODIFICACIONES DEL PROYECTO DE LEY QUE VIENE A SATISFACER LA NECESIDAD DE MUCHOS ARRENDADORES DE RECUPERAR SU PROPIEDAD QUE SE ENCUENTRA EN MANOS DE UN ARRENDATARIO INCUMPLIDOR.

La aprobación por la Cámara de Diputados del proyecto de ley conocido como “Devuélveme mi casa” normativa que busca proteger a los dueños de los inmuebles que cuenten con arrendatarios morosos, haciendo más accesibles los cobros y, principalmente, agilizando los procedimientos judiciales
en favor de los propietarios— ha sido una de las noticias más esperadas por mucha gente que ha sido víctima de estas estafas.

Cristián Domínguez, gerente general de ACOP Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios, asegura que el proyecto de ley entrega soluciones a quienes arriendan sus inmuebles en los casos de alquileres impagos o daños a la propiedad, las cuales se reflejan desde facilitar pagos de deudas hasta el desalojo del arrendatario que no cumpla lo pactado.

Cerca de 60.000 familias se ven afectadas económicamente por este tipo de arrendatarios y los juicios demoran en promedio, entre siete u ocho meses, hasta la etapa del lanzamiento con el auxilio de la fuerza pública, en muchos casos. “Esta situación hizo necesario perfeccionar la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, que data de 1982, que en su origen buscaba proteger al arrendatario, que era considerada la parte más débil de dicho vínculo contractual”, señala Juan Eduardo Figueroa Valdés, asesor legal de ACOP.

Sin embargo, en la práctica, muchos arrendatarios han abusado de dicha protección, llevando a generar un claro desequilibrio en perjuicio del propietario del inmueble. Para revertir esta situación y modificar el actual procedimiento, en 2019 se presentó un proyecto de ley que, tras tres años de tramitación legislativa y varias modificaciones a su contenido original, en abril fue despachado por el Congreso Nacional.

La nueva normativa introduce importantes modificaciones a la Ley 18.101 y al Código de Procedimiento Civil, tanto en cuanto al procedimiento como al fondo de esta materia. “En lo que respecta al procedimiento de terminación de los contratos de arrendamiento, restitución inmueble y cobro de rentas adeudadas, se hacen dos grandes avances: se crea una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble y se introduce un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento”, indica Figueroa.

A ello, agrega, se suman otras dos modificaciones fundamentales: se hace extensivo el procedimiento especial de arrendamiento y el procedimiento monitorio de cobro de rentas a otras hipótesis similares, que hoy se someten al procedimiento ordinario y, junto con ello, se establecen ciertas formalidades para el otorgamiento del contrato de arrendamiento y se modifica la actual presunción del valor de la renta de arrendamiento respecto de contratos no escriturados.

“El primer cambio fundamental viene dado por el establecimiento de la facultad del juez de ordenar la restitución del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública de ser necesario, luego de la primera audiencia verbal que se lleve a efecto. Ello será procedente siempre que se demande la terminación del contrato y la restitución del inmueble, con motivo de la destrucción parcial del mismo o que haya quedado inutilizado para su uso”, precisa el abogado.

Y es así como para que el juez acceda a la medida bastará que exista una presunción grave del derecho reclamado, sobre la base de los antecedentes acompañados a la demanda y ventilados en la audiencia. “Eventualmente, cuando el juez lo estime necesario, para acceder a la restitución anticipada, podrá exigir que el demandante preste caución para indemnizar al arrendatario de los posibles perjuicios sufridos con el lanzamiento, si no resultare condenado en la sentencia definitiva”, indica.

OTROS CAMBIOS
Otro de los cambios sustanciales es el reemplazo del actual mecanismo de cobro de rentas de arrendamiento impagas y de las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, por un procedimiento monitorio sumamente expedito, estableciéndose que, presentada la demanda, si el juez estima que cumple con todos los requisitos legales, en particular si cuenta con el debido respaldo de los antecedentes y las razones que explican tales deudas y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas, entonces acogerá la demanda y ordenará requerir de pago al deudor, el que tendrá un plazo de 10 días corridos para pagar la deuda total.

“En caso de que el arrendatario no pague, pague parcialmente, no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago del monto demandado o por el saldo no pagado y se ordenará su lanzamiento y el de los demás ocupantes del inmueble, en el plazo no superior a 10 días, contado desde que quede firme la resolución respectiva. Si el arrendatario presenta oposición, la cual es considerada como fundada por el juez, entonces concluirá el procedimiento monitorio y el arrendador deberá iniciar un nuevo juicio, de carácter declarativo y, por ende, mucho más extenso”, dice Figueroa.

La extensión de las reglas del procedimiento monitorio a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil, es otra de las modificaciones relevantes. “Si bien dichas hipótesis son jurídicamente diferentes, se refieren básicamente a los casos en que las propiedades son utilizadas por personas sin el consentimiento del dueño y sin contar con un vínculo contractual de por medio, en que para poder obtener la restitución del mismo, hasta ahora, se requería seguir el procedimiento ordinario, que generalmente resultaba en juicios sumamente largos, con el consecuente perjuicio económico para el propietario”, comenta.

Por último, destaca que la nueva ley establece que los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito, y ser firmados ante notario, quien deberá solicitar el título que habilite para arrendar y, junto con ello, establece que, cuando el contrato no conste por escrito se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, solo si estos no existen, se estará a lo que declare el arrendatario, a diferencia de la norma actual, en virtud de la cual, a falta de escrituración, se presume que la renta es la que declare el arrendatario.